Les résidences secondaires, souvent synonymes de tranquillité et de vacances, sont aussi au cœur des préoccupations fiscales. Avec la pression croissante sur le marché immobilier, de nombreuses communes cherchent des solutions pour réguler l'accès au logement et financer leurs infrastructures.
Certaines d'entre elles ont ainsi recours à la surtaxe sur les résidences secondaires. Mais quelles sont précisément les communes qui peuvent appliquer cette mesure ? La réponse dépend de plusieurs critères, notamment la tension immobilière et les décisions locales. Cette surtaxe devient alors un outil pour équilibrer l'offre et la demande, tout en générant des revenus supplémentaires pour les collectivités.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la surtaxe sur les résidences secondaires ?
La surtaxe sur les résidences secondaires, aussi connue sous le nom de surtaxe de la taxe d’habitation, est une majoration de la taxe d’habitation appliquée spécifiquement aux résidences secondaires. Cette mesure, instaurée par François Hollande en 2015, visait à répondre à la problématique des logements vacants dans les zones tendues. Elle a été maintenue par Emmanuel Macron et est mentionnée dans l'Article 1407 ter du CGI.
La surtaxe a été modulée par la loi de finances n° 2016-1917, permettant aux communes d'ajuster le taux de majoration entre 5 % et 60 % en fonction de leurs besoins locaux. Plus récemment, un décret du 25 août 2023 a étendu cette possibilité à un plus grand nombre de communes, renforçant ainsi le pouvoir local dans la gestion de la pression immobilière.
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- Créée par : François Hollande
- Maintenue par : Emmanuel Macron
- Mentionnée dans : Article 1407 ter du CGI
- Modulée par : Loi de finances n° 2016-1917
- Étendue par : Décret du 25 août 2023
La surtaxe permet aux communes de percevoir des revenus supplémentaires, tout en incitant les propriétaires de résidences secondaires à remettre leurs biens sur le marché locatif. La mesure est particulièrement pertinente dans les zones tendues, où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est criant. En 2023, 1 151 communes étaient concernées par cette surtaxe. Ce chiffre devrait passer à 3 697 en 2024, avec 1 461 communes ayant voté la majoration et 539 ayant opté pour le taux maximum.
Les critères pour qu’une commune puisse appliquer la surtaxe
Pour appliquer la surtaxe sur les résidences secondaires, une commune doit remplir plusieurs critères définis par le législateur. La première condition est que la commune soit située dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone où l’offre de logements est inférieure à la demande. Ces zones sont recensées par l'Insee et sont souvent caractérisées par une forte pression immobilière.
Le rôle du conseil municipal
Le conseil municipal détient le pouvoir d'instaurer la surtaxe. Cette décision doit être prise par délibération, généralement lors d'une séance publique. Une fois la délibération adoptée, elle doit être transmise à l'administration fiscale qui en confirme la validité. La Direction générale des finances publiques (DGFiP) publie ensuite un document récapitulant les délibérations des communes.
- La commune doit être en zone tendue.
- Le conseil municipal doit adopter une délibération.
- L'administration fiscale valide la délibération.
Les statistiques fournies par l'Insee
Les statistiques sur les résidences secondaires fournies par l'Insee sont essentielles pour déterminer les communes éligibles à la surtaxe. Ces données permettent de mesurer la proportion de résidences secondaires par rapport aux résidences principales, un indicateur clé pour évaluer la tension sur le marché immobilier local.
Le processus de validation
Une fois la délibération adoptée par le conseil municipal, l'administration fiscale doit valider la décision. Ce processus de validation implique une vérification de la conformité de la délibération avec les critères légaux. Une fois validée, la surtaxe peut être appliquée dès l'année suivante. Le gouvernement peut toutefois annoncer des reports ou des ajustements en fonction des contextes économiques et sociaux.
Liste des communes pouvant appliquer la surtaxe en 2024
La liste des communes éligibles à la surtaxe sur les résidences secondaires s’est considérablement allongée pour 2024. D'après les dernières données, le nombre de communes concernées est passé de 1 151 en 2023 à 3 697 en 2024. Cette extension résulte de l'application du décret du 25 août 2023 qui a élargi la définition des zones tendues.
Répartition géographique
Les nouvelles communes éligibles se situent principalement dans des zones à forte attractivité touristique. Parmi elles, on retrouve :
- Paris et sa petite couronne, où la pression immobilière reste très élevée.
- Les Alpes, avec des communes comme Chamonix et Megève, prisées pour les sports d'hiver.
- Le littoral de France continentale, incluant des zones telles que la Côte d'Azur et le littoral atlantique.
- La Corse, destination très prisée pour son cadre naturel unique.
Communes ayant voté la majoration
En 2024, 1 461 communes ont voté la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, un nombre en hausse par rapport aux années précédentes. Parmi celles-ci, 539 ont opté pour le taux maximum de majoration, allant de 5 % à 60 %. Cette mesure vise clairement à réguler un marché immobilier sous tension et à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif.
Conséquences pour les propriétaires
Les propriétaires de résidences secondaires dans ces communes devront donc se préparer à un alourdissement de leur fiscalité locale. Cette surtaxe, loin d’être symbolique, pourrait représenter une charge financière significative, notamment dans les zones où le taux de majoration atteint le maximum autorisé.
Impact de la surtaxe sur les propriétaires et le marché immobilier
L'application de la surtaxe sur les résidences secondaires aura des répercussions économiques significatives pour les propriétaires. En France, 3,7 millions de résidences secondaires sont concernées par cette mesure. Ces propriétaires devront faire face à un alourdissement de leur fiscalité locale, particulièrement dans les zones où le taux de majoration atteint les 60 %.
Objectifs de la mesure
Instaurée par François Hollande et maintenue par Emmanuel Macron, cette surtaxe vise à remédier au déséquilibre offre logements dans des zones tendues. Selon Patrice Vergriete, ministre du Logement, cette mesure incite les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif, contribuant ainsi à augmenter l’offre de logements disponibles.
Conséquences sur le marché immobilier
L'effet de la surtaxe sur le marché immobilier pourrait être double. D'un côté, elle pourrait pousser certains propriétaires à vendre leurs résidences secondaires, augmentant ainsi le nombre de biens disponibles. De l'autre, la hausse des coûts pourrait dissuader des acquisitions futures de résidences secondaires, modifiant les dynamiques d'achat dans les zones touristiques.
Rôle des collectivités locales
Les recettes générées par cette surtaxe seront en partie redistribuées aux collectivités locales. L'Agence nationale de l’habitat (Anah) percevra une portion de ces fonds pour financer des programmes d'amélioration de l'habitat. Selon des sources comme BFM Éco et Le Point, cette redistribution vise à soutenir les efforts de rénovation et de réhabilitation des logements vacants, qui représentent 3 millions d'unités en France.
